УК "Система": методы оценки стоимости эксплуатации недвижимости
В бизнесе важность такой науки, как математика, не ставится под сомнение. К сожалению, некоторые менеджеры считают, что управлять можно без нее. Небольшим количеством людей — возможно. Сложной системой с большим количеством элементов — однозначно нет.
Факты говорят сами за себя: где крупный бизнес, там и математика. Успешные стратегические решения принимаются на основании верных расчетов, подчас довольно сложных. Команда специалистов «УК СИСТЕМА» путем долгих математических вычислений нашла четкую зависимость между планируемой доходностью объекта и расходами на его эксплуатацию. Для бизнес-центра класса «А» оптимальные эксплуатационные затраты должны составлять 5–7% от валового дохода, для БЦ класса «В» — 7–9%, для БЦ класса «С» — 9–12%.
Некоторым собственникам коммерческой недвижимости и девелоперам эта зависимость служит основой для формирования бюджета на эксплуатацию. Такой метод расчета эксплуатационных расходов называется приятным для деловых людей словом «доходный», то есть основанным на планируемых доходах. Собственник или управляющий объектом подсчитывает сумму, на которую у него заключены или будут заключены договоры аренды на следующий год, определяет вышеупомянутый процент от нее и полученную цифру выдает своим эксплуатационщикам: укладывайтесь в этот бюджет «и ни в чем себе не отказывайте».
Несколько по-иному действуют люди, которые не в ладах с математикой. Они-то как раз и сетуют на извечную российскую непредсказуемость, считают, что руководствуются законами рынка, а на самом деле всего лишь идут по пути наименьшего сопротивления. Спрашивают у своих коллег, во сколько обходится эксплуатация их объектов, примеряют эти расходы на свою собственность и не без мучительных сомнений формируют бюджет. Такой метод носит название «сравнительный». Он не так уж примитивен, если будет опрошено большое количество респондентов, и данные опроса подвергнутся тщательному анализу – опять же математическому.
Однако около 80% хозяев и управляющих при расчете бюджета на эксплуатацию прибегают к третьему методу, основанному на анализе эксплуатационных затрат. Они составляют план эксплуатационных мероприятий «на свой вкус» и считают, во сколько это обойдется. В этом есть железная экономическая логика, поскольку расчет эффективности любого предприятия начинается с оценки затрат.
Итак, существуют три метода оценки стоимости эксплуатации недвижимости:
— доходный;
— сравнительный;
— затратный.
Подробнее поговорим о последнем, как самом популярном и разумном.
Объекты «в лицах»
Что значит составить план эксплуатационных мероприятий «на свой вкус»? Это значит, что собственник или управляющий объекта может ставить разные цели по его использованию. Цель и определяет необходимые эксплуатационные мероприятия, а точнее основополагающую организационную триаду — способ, метод и режим эксплуатации.
С точки зрения бизнеса можно выделить 4 цели применения коммерческой недвижимости, каждой из которых соответствует своя уникальная триада, а так же стоимость эксплуатации и «поэтичное» название объекта. Взглянем на пример. Представим себе стандартное административное здание площадью 4 тыс. м2 и рассмотрим четыре варианта его использования.
«Невеста на выданье»
Так называют объект, который стремятся быстрее продать. Его владельцу нет смысла вкладывать серьезные средства в эксплуатацию — о превращении хорошего в лучшее позаботится новый хозяин. Поэтому очевидно, что оптимальный способ эксплуатации «невесты на выданье» — по факту, режим — присутствие эксплуатационного персонала по необходимости, метод — аутсорсинг. Вполне достаточно заключить договор со специализированной компанией на аварийно-диспетчерское обслуживание.
Если собственник «невесты на выданье» хочет выручить за нее достойную, а не бросовую цену, нужно позаботиться о том, чтобы за период поиска покупателя не ухудшились эксплуатационные свойства объекта. В таком случае я рекомендую обратиться к экспертам за техническим консалтингом. Это позволит выявить проблемные места объекта в инженерной инфраструктуре, принять соответствующие меры и подвести его к продаже в хорошем состоянии.
Без учета консалтинговых услуг такая простая и ненавязчивая услуга по технической эксплуатации здания площадью 4 тыс. м2 может стоить и менее 50 тыс. рублей в месяц.
«Рабочая лошадка»
Есть объекты, которые собственник использует «и в хвост, и в гриву» - старается выжать из них максимум доходности, а потом, быть может, продать, но не скоро. Здесь рекомендуется плановый способ эксплуатации с планово-профилактической моделью. Оптимальный режим для такого рода объектов — регламентное обслуживание по сетевому графику и по заявкам, без постоянного присутствия персонала. Соответственно, лучшим методом будет аутсорсинговый: зачем держать собственную службу, если не требуется постоянное присутствие персонала?
Такая же схема эксплуатации рекомендуется для некоммерческих «лошадок», которые используются для размещения собственного офиса и являются непрофильными активами собственника.
Затраты на оптимальную эксплуатацию «рабочей лошадки» площадью 4 тыс. м2 будут больше, чем для «невесты на выданье», и составят минимум 120 000 рублей в месяц.
«Милый друг»
Коммерческая недвижимость существует для того, чтобы извлекать из нее выгоду. Для объектов, которые служат надежным источником стабильного дохода на протяжении долгих лет, рекомендуется плановый способ эксплуатации в режиме присутствия персонала по рабочим дням. Плюс договор с аварийно-диспетчерской службой. Метод эксплуатации может быть комбинированным (собственная служба эксплуатации и аварийно-диспетчерская по договору) или аутсорсинговым (обе службы внешние). «Милый друг» обойдется почти в два раза дороже «рабочей лошадки». В нашем примере с бизнес-центром площадью 4 тыс. м2 стоимость технической эксплуатации составит от 230 тыс. рублей в месяц.
«Пенсионный фонд»
Мы все хотим обеспечить своих детей и внуков, а так же собственную безбедную старость. Если для этой цели использовать объект коммерческой недвижимости, то его нужно холить и лелеять в настоящем, заботясь о будущем. Поэтому следует эксплуатировать «пенсионный фонд» плановым способом, по планово-предупредительной модели, в режиме круглосуточного присутствия эксплуатационного персонала различной квалификации.
Что касается метода эксплуатации «пенсионного фонда», то теоретически он может быть комбинированным: обслуживание систем водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения штатным персоналом, остальное — на аутсорсинге. Однако я бы рекомендовал отдать всю эксплуатацию судьбоносного объекта в руки надежной аутсорсинговой компании.
Будущее требует инвестиций, поэтому техническое обслуживание здания площадью 4 тыс. м2, предназначенного, чтобы кормить вас в старости, обойдется минимум в 340 тыс. рублей ежемесячно.
Таким образом, стоимость эксплуатации объектов коммерческой недвижимости, как говорят математики, — величина переменная. Извлекаешь из него стабильный доход на протяжении многих лет — следишь за его состоянием с особой тщательностью, затем решил продать — и сбавляешь эксплуатационные обороты.
Расчет эксплуатационных затрат производится в соответствии с параметрами объекта и организационной триадой (способ, метод, режим эксплуатации), которая подразумевает определенный набор мероприятий. Правильный выбор организационной триады в соответствии со своими задачами — это и есть оптимизация эксплуатационных затрат в нормальных экономических условиях. А если условия не нормальные: сложная экономическая ситуация, неудачи в бизнесе? В случае глобальных и индивидуальных экономических провалов, оптимизировать свои затраты нужно постатейно.
Оптимизация затрат по расходным статьям эксплуатации недвижимости.
Перечислим составляющие стоимости эксплуатации.
— Фонд оплаты труда;
— Обучение персонала;
— Услуги на аутсорсинге;
— Расходные материалы;
— Запчасти и принадлежности (ЗиП) ;
— Накладные расходы;
— Амортизация основных средств.
Как это ни печально, но основную статью расходов на эксплуатацию недвижимости составляет человеческий труд. Печально, так как порой ситуация складывается так, что никуда не деться от ударов по карману своих подчиненных.
Существует широкий спектр методов оптимизации расходов на персонал. От самых гуманных и этичных до бесчеловечных и просто свинских. Я не хочу обсуждать это великое многообразие, а просто предоставлю вниманию читателя свой подход к вопросу экономии фонда оплаты труда.
Первое, что необходимо помнить уже на стадии формирования штата: численность персонала должна быть минимальной. Никого лишнего! Набирая людей в штат, нужно всегда держать в уме вероятность ухудшения экономической ситуации и, как следствие, расставания с ними. Если сложная ситуация наступила, то в первую очередь нужно попытаться обойтись без увольнения людей. Переведите сотрудников на неполный рабочий день (неделю), если это возможно. При необходимости сокращать численность персонала, постарайтесь увольнять людей не по сокращению, а по согласованию сторон через аутплейсмент (от англ. outplacement — увольнение с оказанием помощи в дальнейшем трудоустройстве через специализированное агентство). Собственники недвижимости, имеющие штатную эксплуатационную службу, могут «продать» ее аутсорсинговой компании по бартеру в обмен на услуги по эксплуатации своих объектов. Многие компании охотно пойдут на такую сделку — новые клиенты им нужны, как воздух.
Обучение персонала бывает добровольным и обязательным. От последнего не уйти даже в тяжелые времена: «без бумажки ты - букашка». Что касается первого, то я - горячий сторонник обучения персонала. Единственное, что могу рекомендовать относительно оптимизации данной статьи расхода, — в трудные времена по возможности производить обучение собственными силами с минимальным привлечением дорогостоящих преподавателей со стороны.
Оптимизация статей «услуги на аутсорсинге», «расходные материалы», «ЗиП», «накладные расходы» в основном сводится к работе с поставщиками соответствующих материалов или услуг. Приходится минимизировать объемы их потребления, пытаться снизить цены или, в крайнем случае, найти других поставщиков, предлагающих более дешевые варианты соответствующей продукции. Работа менеджера во многом состоит из деловых переговоров с партнерами, а результаты — от способности убедить их пойти на уступки.
Мой опыт аутсорсинговой эксплуатации недвижимости показывает, что в ходе переговоров с собственниками о цене эксплуатации точкой договоренности становится сумма, обеспечивающая компании рентабельность около 15%. При этом имеется в виду, что затраты правильно рассчитаны. Если вам удается договариваться о цене, предусматривающей большую рентабельность вашего бизнеса, — вы родились в рубашке или ваш заказчик не в ладах с математикой.
Евгений Викторович Якушин, генеральный директор «УК СИСТЕМА»
Страница от 22.12.2024 05:01
