Давид Годшо: интерес к региональным инвестициям сохраняется
Это означает, что в будущем инвесторы будут руководствоваться рядом критериев и факторов при выборе той или иной площадки, первый из которых – это то, что речь идет о России. В настоящий момент Россия входит в четверку наиболее динамично развивающихся экономических систем мира: Бразилия, Россия, Индия и Китай. И уже сам по себе этот факт привлекает множество инвесторов.
По моим предположениям в ближайшие 10 лет произойдет насыщение рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. По мере того, как ставка дохода от инвестиций в обеих столицах будет снижаться, инвесторам придется искать новые рынки с более высоким уровнем доходности, и они начнут переводить свои инвестиции в регионы. Подобную ситуацию можно наблюдать уже в Китае, где инвесторы активно осваивают регионы, а также в Бразилии и Индии. Можно говорить об общемировой тенденции освоения развивающихся рынков, и в России сценарий аналогичный.
Еще совсем недавно – 8-10 лет назад – у западных инвесторов существовало мнение, что в России тяжело вести бизнес с местными властями. Если посмотреть на карту российских городов, то легче отметить те города, где проблемы есть, чем выделить те, в которых этих проблем нет. Однако, с конца кризиса в экономике наблюдается новая тенденция. Она заключается в следующем: по мере того, как регионы испытывают все бОльшие трудности с финансированием проектов (это также касается и Москвы, и Санкт-Петербурга), мы наблюдаем, что все больше местных администраций учится играть по западным правилам с целью привлечения инвестиций. Последняя выставка MIPIM 2011 показала, что местные региональные власти крупных российских городов стали открыты к диалогу с представителями бизнеса. Более того, администрации стали сами выступать с инициативами в вопросах подготовки площадок для инвестирования: девелоперам обеспечивается содействие со стороны органов местного самоуправления в виде выделения земельных участков, подведения коммуникаций, получения технических условий и т.д. Таким образом, можно отметить, что один из ключевых барьеров, влияющих на желание инвестора выходить в регионы, постепенно ликвидируется.
По мере того, как Россия динамично выходит из кризиса, я бы отметил недостаток предложения качественных площадей под розничную торговлю в городах России. В настоящий момент, проблемы, связанной с переизбытком предложения в этом сегменте нет, возможно, она будет характерна для Москвы в ближайшие 5-10 лет, но пока я ее не вижу. Сейчас наблюдается переизбыток предложения торговых центров среднего качества, которые к тому же испытывают большие проблемы с заполняемостью – доля вакантных площадей доходит до 50%, а местами даже до 60%. Если рассматривать крупные торговые центры, допустим Метрополис в Москве или МЕГА, Фестиваль в Омске, то здесь такой проблемы не существует, но им нужно сконцентрироваться на привлечении бОльшего потоках покупателей. И пути выхода я вижу следующие: застройщики, собственники проекта должны очень четко, еще на этапе разработки проекта представлять себе свою целевую аудиторию и, исходя уже из нее, выстраивать всю дальнейшую концепцию торгового центра. Таким образом можно избежать ситуации, когда торговые площади пустуют на 50-60%. До кризиса все что ни построят, все пользовалось спросом, рынок бурлил, а сейчас ситуация изменилась: нужно чрезвычайно точно определять, какова целевая аудитория, как ее привлечь и как выстраивать концепцию торгового комплекса. С подобными проблемами столкнулась не только Россия, через них прошли многие азиатские, европейские страны, некоторые штаты США, Бразилия. Привлечение опытных консультантов из разных стран, например, из Франции, Чехии и т.д., поможет реализовать качественный проект, выработать или изменить концепцию, чтобы будущий объект функционировал в полном объеме и приносил максимальную прибыль. Огромным плюсом для России является то, что уже определенный опыт в этом направлении накоплен, его нужно взять и просто применить в российских реалиях, что будет и безопасней, и дешевле.
На сегодняшний день Россия входит в пятерку развивающихся стран, с точки зрения инвестиционной привлекательности. Западные инвесторы, заявляя о своем интересе к рынку коммерческой недвижимости, готовы рассматривать объекты со ставкой доходности не менее 12%.
Страница сгенерирована 22.12.2024 04:52
