Эксперт: «Предложение новых офисных площадей на рынке сократилось, и компаниям приходится выбирать из меньшего количества вариантов»
"В период после кризиса 2008 г. строительство многих офисов было отменено или отложено. В результате предложение новых офисных площадей на рынке сократилось, и компаниям приходится выбирать из меньшего количества вариантов, - отмечает Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Наибольшим спросом у арендаторов и покупателей пользуются объекты в пределах Садового Кольца, но постепенно спрос выходит за границы ТТК. Интерес сфокусирован на готовых качественных объектах класса А и В+. Учитывая, что их количество постоянно сокращается, ставки аренды имеют потенциал для определенного роста в этом сегменте. Однако в среднесрочной перспективе ставки аренды прекратят свой рост, поскольку достигнут потолка ожиданий потенциальных арендаторов".
Среди основных тенденций рынка офисной недвижимости эксперты отмечают перераспределение спроса на вновь вводимые офисные объекты с зоны Садового кольца на зону между Садовым кольцом и ТТК и сокращение уровня вакантных площадей в готовых бизнес-центрах привело к увеличению спроса на готовые офисные помещения. В этой связи наметился небольшой рост арендных ставок на офисные помещения класса А и В внутри Садового кольца, а сроки их экспонирования снизились до 2-3 недель.
Также специалисты отмечают увеличение стоимости аренды на вновь освобождаемые офисные площади на 10-25% в зависимости от сроков заключения предыдущих договоров аренды.
Кроме того, в связи с запретом на строительство коммерческой недвижимости в центре и планами расширения Москвы, продолжилась децентрализация офисных объектов. Офисный сегмент на новых территориях имеет большой потенциал для развития, что уже сегодня выражается в активном интересе к офисным объектам, находящимся у МКАДа.
Нестабильность финансовых рынков дает некоторым арендаторам возможность использовать опасения собственников в свою пользу. Арендаторы мониторят рынок и инициируют снижение ставок аренды. Собственники, вспоминая последствия похожего сценария в 2008 году, вынуждены существенно понижать арендные ставки для ключевых клиентов.
Что касается предложения на рынке офисной недвижимости, в 3 кв. 2011 года было введено в эксплуатацию около 190 тыс. кв.м офисных площадей, в результате чего по состоянию на конец периода рынок качественных офисов Москвы составил 12 168 674 кв.м.
Из-за трудностей финансирования часть объектов, заявленных к сдаче в 3 кв. 2011 г., была перенесена на следующие периоды (МФК Imperia Tower, БЦ Аквамарин III, БЦ SKY House, БЦ Марьина Роща и др.). В результате, к сдаче до конца 2011 г. девелоперами заявлено свыше 800 000 кв.м. Из них - около 80% объектов класса В, что свидетельствует о продолжении тенденции ограниченного предложения объектов класса А.
Касательно спроса, в 3 кв. 2011 г., по оценкам специалистов компании ASTERA, количество сделок по аренде офисных помещений в бизнес-центрах сократилось более, чем в 3 раза. Это связано с сезонным снижением деловой активности в 3-ем квартале (сезон отпусков).
Наиболее востребованный формат площади для арендаторов офисов - до 500 кв.м; для потенциальных покупателей - около 2000 кв.м.
С начала года ставка на офисные помещения класса А поднялась на 11%, что связано с дефицитом готовых качественных офисных площадей и высоким спросом на класс А. В то время как на офисные помещения класса В ставка аренды в среднем выросла всего на 3,5 %, что связано с превалированием площадей этого класса в общем объеме предложения (80%).
В целом, после кризиса 2008 г., когда ставки аренды достигли нижнего пика (525 и 375 долларов за кв.м. в год по классу А и В соответственно), динамика восстановления ставок идет невысокими темпами. На протяжении 2011 г. ставки аренды поднимаются только на самые ликвидные объекты с удачным местоположением, как правило, в районе ЦАО (56%).
Обновление страницы 22.12.2024 05:06
